Impact Investing und vor allem die Aspekte der sozialen Auswirkungen haben in den letzten Jahren stark an Bedeutung gewonnen. Das stellt insbesondere die Immobilienwirtschaft vor große Herausforderungen: zum einen in der Begriffsklärung – was genau ist eigentlich Social Impact – zum anderen in der konkreten Messung der sozialen Auswirkung von Gebäuden oder Quartieren.

Mit dem Praxisleitfaden zum Social Impact Investing, der im Frühjahr 2021 erschienen ist, hat das Institut für Corporate Governance in der deutschen Immobilienwirtschaft (ICG) wirkungsorientierte Ansätze vermittelt, um die Gestaltungskraft auch in nicht-finanzielle Belange ihrer Investments zu lenken. Es folgte die Auftragsforschung in Kooperation mit dem EBS Real Estate Management Institute (REMI) für die Messbarkeit von Social Impact Investing im Immobilienbereich. Dazu wurde zum einen ein Analyseraster- und Messmodell zur Messung des Social Impacts (SI Scoring Modell 1.0) entwickelt und am Beispiel dreier Quartiere angewandt.

SI Scoring Modell 1.0

In einem weiteren Schritt ist nun, wieder in Kooperation mit dem REMI, die neue Studie erschienen, die auf dem SI Scoring Modell 1.0 aufbaut, aber dieses um einerseits die Ziele der Sozialtaxonomie (erschienen im Februar 2022) erweitert und andererseits konkret nach einzelnen Assetklassen differenziert. Susanne Eickermann-Riepe FRICS, Vorstandsvorsitzende des ICG: „Wir haben bereits mit den SI Scoring Modell 1.0 einen wichtigen Schritt zur Definition von S-Kriterien gemacht, um die Nachweisführung zu fördern, Benchmarks zu entwickeln und die Glaubwürdigkeit der Branche zu erhöhen. Mit der Ausweitung auf Assetklassen ist es jetzt gelungen, noch differenzierter die sozialen Auswirkungen von Immobilien zu messen.“

Die zweite Studie fokussiert sich neben Quartieren insbesondere auf acht weitere Assetklassen: Wohnimmobilien, Senior Living, Büro und Verwaltungsimmobilien, Logistik-, Handels-, Hotel- und Gesundheitsimmobilien und Bildung. Somit sind die zentralen Branchensegmente erfasst.

Eingang gefunden haben auch Umfrage-Ergebnisse von rund 240 führenden Immobilienexperten der einzelnen Assetklassen. Werner Knips, Initiator der Social Impact Investing-Initiative und stellvertretender Vorstandsvorsitzender des ICG: „Diese Einbindung stellt ein wesentliches Element der Praxistauglichkeit dar. Die Experten haben nicht nur geholfen weitere Impact Cluster und Indikatoren zu identifizieren und zu formulieren, sondern haben auch die Besonderheiten der einzelnen Assetklassen herausgearbeitet.“

Nutzer-Mix und Arbeitnehmer

Außerdem wurden neue Impact Cluster definiert: Nutzer-Mix und Arbeitnehmer. Zusätzlich wurden alle Indikatoren der Impact Cluster im Detail analysiert und mit bestehenden, etablierten Messmodellen unterlegt. Hier hat sich insbesondere die DGNB-Zertifizierung angeboten, da diese als eine der ersten Zertifikate S-Kritierien integriert hat. Die Gewichtung der Indikatoren erfolgt nach Zuordnung zu den Ebenen der Bedürfnishierarchie nach Maslow. Prof. Dr. Kerstin H. Hennig, Professorin für Real Estate an der EBS Universität, Head of EBS Real Estate Management Institute: „Das Modell 2.0 umfasst Impact Cluster und Indikatoren, die für alle Assetklassen anwendbar sind und somit grundsätzlich den Immobiliensektor unter dem Aspekt des Social Impacts analysieren und bewerten können. In einem weiteren Schritt kann jetzt aber auch die Differenzierung nach den einzelnen Immobilien-Assetklassen vorgenommen werden.“

Karin Barthelmes-Wehr, Geschäftsführerin des ICG: „Die Anwendung in der Praxis wird jetzt der nächste Schritt sein. Als erstes wird zeitnah eine Erstanwendung des SI Scoring Modells 2.0 für das Kreativ Quartier Potsdam, dem Gewinner des Real Estate Social Impact Investing Award 2022 im Bereich Projekt in Planung, durch den Entwickler Assiduus durchgeführt.“

Neben der kontinuierlichen Aktualisierung von Messmodellen ist in Zukunft insbesondere die Entwicklung der Sozialtaxonomie zu beachten. Das SI Scoring Modell 2.0 muss sich demnach – genau wie die Immobilienbranche – mit der Zeit weiterentwickeln.

„Unser Wunsch für die Zukunft: Das Ziel für die Immobilienbranche sollte eine Kombination der S-Kriterien mit ´E´ und ´G´ Scoring Modellen sein, damit eine Bewertung von Immobilien in Bezug auf ESG einheitlich, vergleichbar, transparent, wissenschaftlich, aber auch praxisnah vorgenommen werden kann“, so Eickermann-Riepe abschließend.